北(běi)京市人(rén)民代表大(dà)會常務委員(yuán)會公告　　

〔十五屆〕第24号

　　《北(běi)京市物(wù)業管理(lǐ)條例》已由北(běi)京市第十五屆人(rén)民代表大(dà)會常務委員(yuán)會第二十次會議(yì)于2020年3月(yuè)27日通(tōng)過，現予公布，自2020年5月(yuè)1日起施行。

　　北(běi)京市第十五屆人(rén)民代表大(dà)會常務委員(yuán)會

　　2020年3月(yuè)27日

　　北(běi)京市物(wù)業管理(lǐ)條例

　　(2020年3月(yuè)27日北(běi)京市第十五屆人(rén)民代表大(dà)會常務委員(yuán)會第二十次會議(yì)通(tōng)過)

　　目　錄

　　第一章(zhāng)　總　　則

　　第二章(zhāng)　物(wù)業管理(lǐ)區(qū)域

　　第三章(zhāng)　前期物(wù)業

　　第四章(zhāng)　業主、業主組織和(hé)物(wù)業管理(lǐ)委員(yuán)會

　　第一節　業主和(hé)業主大(dà)會

　　第二節　業主委員(yuán)會

　　第三節　物(wù)業管理(lǐ)委員(yuán)會

　　第五章(zhāng)　物(wù)業服務

　　第六章(zhāng)　物(wù)業的(de)使用(yòng)和(hé)維護

　　第七章(zhāng)　法律責任

　　第八章(zhāng)　附　　則

　　第一章(zhāng)　總　　則

　　第一條　爲了(le)構建黨建引領社區(qū)治理(lǐ)框架下(xià)的(de)物(wù)業管理(lǐ)體系，建設和(hé)諧宜居社區(qū)，規範物(wù)業管理(lǐ)，維護物(wù)業管理(lǐ)相關主體的(de)合法權益，保障物(wù)業的(de)依法、安全、合理(lǐ)使用(yòng)，根據相關法律法規，結合本市實際，制定本條例。

　　第二條　本市行政區(qū)域内的(de)住宅物(wù)業管理(lǐ)活動适用(yòng)本條例；非住宅物(wù)業管理(lǐ)參照(zhào)執行。

　　本條例所稱物(wù)業管理(lǐ)，是指業主通(tōng)過自行管理(lǐ)或者共同決定委托物(wù)業服務人(rén)的(de)形式，對(duì)物(wù)業管理(lǐ)區(qū)域内的(de)建築物(wù)、構築物(wù)及其配套的(de)設施設備和(hé)相關場(chǎng)地進行維修、養護、管理(lǐ)，維護環境衛生和(hé)相關秩序的(de)活動。物(wù)業服務人(rén)包括物(wù)業服務企業、專業單位和(hé)其他(tā)物(wù)業管理(lǐ)人(rén)。

　　第三條　本市物(wù)業管理(lǐ)納入社區(qū)治理(lǐ)體系，堅持黨委領導、政府主導、居民自治、多(duō)方參與、協商共建、科技支撐的(de)工作格局。建立健全社區(qū)黨組織領導下(xià)居民委員(yuán)會、村(cūn)民委員(yuán)會、業主委員(yuán)會或者物(wù)業管理(lǐ)委員(yuán)會、業主、物(wù)業服務人(rén)等共同參與的(de)治理(lǐ)架構。

　　推動在物(wù)業服務企業、業主委員(yuán)會、物(wù)業管理(lǐ)委員(yuán)會中建立黨組織，發揮黨建引領作用(yòng)。

　　第四條　物(wù)業管理(lǐ)相關主體應當遵守權責一緻、質價相符、公平公開的(de)物(wù)業服務市場(chǎng)規則，維護享受物(wù)業服務并依法付費的(de)市場(chǎng)秩序，優化(huà)市場(chǎng)環境。

　　支持社會資本參與老舊(jiù)小區(qū)綜合整治和(hé)物(wù)業管理(lǐ)。

　　第五條　本市支持在物(wù)業管理(lǐ)區(qū)域内成立業主大(dà)會、選舉産生業主委員(yuán)會決定物(wù)業管理(lǐ)區(qū)域内的(de)重大(dà)事項及有關共有部分(fēn)利用(yòng)和(hé)管理(lǐ)等事項。

　　第六條　市住房(fáng)和(hé)城(chéng)鄉建設主管部門履行下(xià)列職責：

　　(一)制定本市物(wù)業管理(lǐ)相關政策并組織實施；

　　(二)指導和(hé)監督區(qū)住房(fáng)和(hé)城(chéng)鄉建設或者房(fáng)屋主管部門開展物(wù)業管理(lǐ)的(de)監督管理(lǐ)工作；

　　(三)指導和(hé)監督本市住宅專項維修資金的(de)籌集、管理(lǐ)和(hé)使用(yòng)；

　　(四)建立健全業主委員(yuán)會、物(wù)業管理(lǐ)委員(yuán)會委員(yuán)培訓制度；

　　(五)制定臨時(shí)管理(lǐ)規約、管理(lǐ)規約、業主大(dà)會議(yì)事規則、物(wù)業服務合同等示範文本和(hé)相關标準；

　　(六)建立全市統一的(de)物(wù)業管理(lǐ)信用(yòng)信息、業主電子共同決策等信息系統；

　　(七)指導行業協會制定和(hé)實施自律性規範；

　　(八)實施物(wù)業管理(lǐ)方面的(de)其他(tā)監督管理(lǐ)職責。

　　區(qū)住房(fáng)和(hé)城(chéng)鄉建設或者房(fáng)屋主管部門履行下(xià)列職責：

　　(一)貫徹執行物(wù)業管理(lǐ)相關政策和(hé)制度；

　　(二)監督管理(lǐ)轄區(qū)内物(wù)業服務企業和(hé)從業人(rén)員(yuán)；

　　(三)指導、監督轄區(qū)内住宅專項維修資金的(de)籌集、管理(lǐ)和(hé)使用(yòng)；

　　(四)組織對(duì)轄區(qū)内業主委員(yuán)會、物(wù)業管理(lǐ)委員(yuán)會委員(yuán)開展培訓；

　　(五)指導街(jiē)道辦事處、鄉鎮人(rén)民政府實施與物(wù)業管理(lǐ)相關工作；

　　(六)落實物(wù)業管理(lǐ)方面的(de)其他(tā)監督管理(lǐ)職責。

　　發展改革、民政、财政、規劃自然資源、城(chéng)市管理(lǐ)、水(shuǐ)務、市場(chǎng)監管、園林(lín)綠化(huà)、人(rén)防等相關主管部門，按照(zhào)各自職責，負責物(wù)業管理(lǐ)相關監督管理(lǐ)工作。

　　第七條　區(qū)人(rén)民政府應當加強對(duì)本轄區(qū)内物(wù)業管理(lǐ)工作的(de)組織領導，建立物(wù)業管理(lǐ)綜合協調工作機制，組織轄區(qū)内街(jiē)道辦事處、鄉鎮人(rén)民政府、住房(fáng)和(hé)城(chéng)鄉建設或者房(fáng)屋主管部門及相關部門和(hé)單位，統籌推進轄區(qū)内物(wù)業管理(lǐ)各項工作，協調解決轄區(qū)内物(wù)業管理(lǐ)重大(dà)問題。

　　第八條　街(jiē)道辦事處、鄉鎮人(rén)民政府組織、協調、指導本轄區(qū)内業主大(dà)會成立和(hé)業主委員(yuán)會選舉換屆、物(wù)業管理(lǐ)委員(yuán)會組建，并辦理(lǐ)相關備案手續；指導、監督業主大(dà)會、業主委員(yuán)會、物(wù)業管理(lǐ)委員(yuán)會依法履行職責，有權撤銷其作出的(de)違反法律法規和(hé)規章(zhāng)的(de)決定；參加物(wù)業承接查驗，指導監督轄區(qū)内物(wù)業管理(lǐ)項目的(de)移交和(hé)接管，指導、協調物(wù)業服務人(rén)依法履行義務，調處物(wù)業管理(lǐ)糾紛，統籌協調、監督管理(lǐ)轄區(qū)内物(wù)業管理(lǐ)活動。

　　居民委員(yuán)會、村(cūn)民委員(yuán)會在街(jiē)道辦事處、鄉鎮人(rén)民政府的(de)指導下(xià)開展具體工作，建立黨建引領下(xià)的(de)物(wù)業管理(lǐ)協商共治機制；有權就業主反映的(de)物(wù)業管理(lǐ)事項向業主大(dà)會、業主委員(yuán)會進行詢問，引導規範運作；指導、監督物(wù)業服務人(rén)依法履行義務，調解物(wù)業管理(lǐ)糾紛。

　　第九條　街(jiē)道辦事處、鄉鎮人(rén)民政府根據市人(rén)民政府确定的(de)行政執法事項清單，依法行使行政執法權，建立綜合執法工作機制，加強對(duì)住宅小區(qū)内違法行爲的(de)巡查、檢查和(hé)處理(lǐ)。

　　第十條　突發事件應對(duì)期間，街(jiē)道辦事處、鄉鎮人(rén)民政府負責落實市人(rén)民政府依法采取的(de)各項應急措施；指導物(wù)業服務人(rén)開展相應級别的(de)應對(duì)工作，并給予物(wù)資和(hé)資金支持。

　　物(wù)業服務人(rén)應當按照(zhào)要求服從政府統一指揮，在街(jiē)道辦事處、鄉鎮人(rén)民政府指導下(xià)積極配合居民委員(yuán)會、村(cūn)民委員(yuán)會開展工作，依法落實應急預案和(hé)各項應急措施。

　　第十一條　業主大(dà)會和(hé)業主委員(yuán)會，對(duì)任意棄置垃圾、排放污染物(wù)或者噪聲、違反規定飼養動物(wù)、違法搭建、侵占通(tōng)道、拒付物(wù)業費等損害他(tā)人(rén)合法權益的(de)行爲，有權依照(zhào)法律法規以及管理(lǐ)規約，要求行爲人(rén)停止侵害、排除妨礙、消除危險、恢複原狀、賠償損失。

　　第十二條　本市支持物(wù)業管理(lǐ)、專業評估機構等行業協會依法制定和(hé)組織實施自律性規範，實行自律管理(lǐ)，編制團體标準、調解行業糾紛，組織業務培訓，維護企業合法權益，推動行業健康有序發展。

　　支持、鼓勵物(wù)業服務企業加入行業協會。

　　第十三條　本市支持法律、會計、工程、評估、咨詢等專業服務機構和(hé)人(rén)員(yuán)參與物(wù)業管理(lǐ)和(hé)服務活動，爲物(wù)業管理(lǐ)相關主體提供公正、專業的(de)咨詢、培訓、評價、檢驗、監督和(hé)審計等服務。支持非營利性社會組織參與物(wù)業服務活動。

　　業主、物(wù)業使用(yòng)人(rén)、物(wù)業服務人(rén)因物(wù)業管理(lǐ)事項需要法律咨詢的(de)，可(kě)以向公共法律服務機構咨詢；符合法律援助條件的(de)，可(kě)以依法申請法律援助。

　　第十四條　本市建立健全人(rén)民調解、行業調解、行政調解、司法調解構成的(de)多(duō)元糾紛解決機制，化(huà)解物(wù)業管理(lǐ)糾紛。

　　第二章(zhāng)　物(wù)業管理(lǐ)區(qū)域

　　第十五條　物(wù)業管理(lǐ)區(qū)域的(de)劃分(fēn)應當符合法律法規的(de)規定，綜合考慮建設用(yòng)地宗地範圍、共用(yòng)設施設備、建築物(wù)規模和(hé)類型、社區(qū)建設等因素，以利于服務便利、資源共享、協商議(yì)事。

　　規劃城(chéng)市道路、城(chéng)市公共綠地、城(chéng)市河(hé)道等公共區(qū)域不得(de)劃入物(wù)業管理(lǐ)區(qū)域。

　　第十六條　新開發建設項目的(de)土地使用(yòng)權劃撥、出讓前，住房(fáng)和(hé)城(chéng)鄉建設主管部門應當就物(wù)業管理(lǐ)區(qū)域的(de)劃分(fēn)提出意見，納入區(qū)域規劃綜合實施方案、土地出讓合同或者劃撥文件，并向社會公布。

　　建設單位應當在房(fáng)屋買賣合同中明(míng)示核定的(de)物(wù)業管理(lǐ)區(qū)域。

　　第十七條　已投入使用(yòng)、尚未劃分(fēn)物(wù)業管理(lǐ)區(qū)域或者劃分(fēn)的(de)物(wù)業管理(lǐ)區(qū)域确需調整的(de)，物(wù)業所在地的(de)街(jiē)道辦事處、鄉鎮人(rén)民政府會同區(qū)住房(fáng)和(hé)城(chéng)鄉建設或者房(fáng)屋主管等部門，結合物(wù)業管理(lǐ)實際需要，征求業主意見後确定物(wù)業管理(lǐ)區(qū)域并公告。　

　　第十八條　新開發建設項目，一個(gè)物(wù)業管理(lǐ)區(qū)域内應當配建獨立且相對(duì)集中的(de)物(wù)業服務用(yòng)房(fáng)，滿足物(wù)業管理(lǐ)設施設備、辦公及值班需求，具體面積按照(zhào)本市公共服務設施配置指标執行。物(wù)業服務用(yòng)房(fáng)的(de)面積、位置應當在規劃許可(kě)證、房(fáng)屋買賣合同中載明(míng)。

　　已投入使用(yòng)但是未配建物(wù)業服務用(yòng)房(fáng)的(de)，建設單位或者産權單位應當通(tōng)過提供其他(tā)用(yòng)房(fáng)、等值的(de)資金等多(duō)種方式提供；建設單位和(hé)産權單位已不存在的(de)，由街(jiē)道辦事處、鄉鎮人(rén)民政府統籌研究解決。

　　第三章(zhāng)　前期物(wù)業

　　第十九條　建設單位承擔前期物(wù)業服務責任。建設單位銷售房(fáng)屋前，應當選聘前期物(wù)業服務人(rén)，簽訂前期物(wù)業服務合同。

　　前期物(wù)業服務合同應當就前期物(wù)業服務是否收費、服務内容以及收費标準進行約定，約定的(de)内容作爲房(fáng)屋買賣合同的(de)附件或者直接納入房(fáng)屋買賣合同。

　　前期物(wù)業服務合同期限最長(cháng)不超過二年，具體期限在前期物(wù)業服務合同中約定。期限屆滿前三個(gè)月(yuè)，由業主共同決定是否繼續使用(yòng)前期物(wù)業服務人(rén)。期限屆滿，業主與新物(wù)業服務人(rén)簽訂的(de)物(wù)業服務合同生效之前，前期物(wù)業服務人(rén)繼續提供服務；期限未滿或者未約定前期物(wù)業服務期限，業主與新物(wù)業服務人(rén)簽訂的(de)物(wù)業服務合同生效的(de)，前期物(wù)業服務合同終止。

　　第二十條　建設單位與前期物(wù)業服務人(rén)應當在區(qū)住房(fáng)和(hé)城(chéng)鄉建設或者房(fáng)屋主管部門的(de)指導、監督下(xià)，共同确認物(wù)業管理(lǐ)區(qū)域，對(duì)物(wù)業管理(lǐ)區(qū)域内的(de)共用(yòng)部位、共用(yòng)設施設備進行查驗，确認現場(chǎng)查驗結果，形成查驗記錄，簽訂物(wù)業承接查驗協議(yì)，并向業主公開查驗的(de)結果。

　　承接查驗協議(yì)應當對(duì)物(wù)業承接查驗基本情況、存在問題、解決方法及其時(shí)限、雙方權利義務、違約責任等事項作出約定。對(duì)于承接查驗發現的(de)問題，建設單位應當在三十日内予以整改，或者委托前期物(wù)業服務人(rén)整改。

　　未經業主同意，建設單位不得(de)占用(yòng)物(wù)業管理(lǐ)區(qū)域内的(de)共用(yòng)部位、共用(yòng)設施設備。

　　第二十一條　在辦理(lǐ)物(wù)業承接查驗手續時(shí)，建設單位應當向前期物(wù)業服務人(rén)移交下(xià)列資料：

　　(一)物(wù)業管理(lǐ)區(qū)域劃分(fēn)相關文件；

　　(二)竣工總平面圖，單體建築、結構、設備的(de)竣工圖，配套設施、地下(xià)管網工程竣工圖等竣工驗收資料；

　　(三)設施設備的(de)安裝、使用(yòng)和(hé)維護保養等技術資料；

　　(四)物(wù)業質量保修文件和(hé)物(wù)業使用(yòng)說明(míng)文件；

　　(五)物(wù)業管理(lǐ)必需的(de)其他(tā)資料。

　　物(wù)業已投入使用(yòng)，上述資料未移交的(de)，應當移交；資料不全的(de)，應當補齊。　

　　第二十二條　前期物(wù)業服務合同生效之日至出售房(fáng)屋交付之日的(de)當月(yuè)發生的(de)物(wù)業費，由建設單位承擔。

　　出售房(fáng)屋交付之日的(de)次月(yuè)至前期物(wù)業服務合同終止之日的(de)當月(yuè)發生的(de)物(wù)業費，由業主按照(zhào)房(fáng)屋買賣合同的(de)約定承擔；房(fáng)屋買賣合同未約定的(de)，由建設單位承擔。

　　第二十三條　建設單位在銷售物(wù)業前，應當制定臨時(shí)管理(lǐ)規約，對(duì)有關物(wù)業的(de)使用(yòng)、維護、管理(lǐ)，業主的(de)共同利益，業主應當履行的(de)義務，違反臨時(shí)管理(lǐ)規約應當承擔的(de)責任等事項依法作出約定，并在銷售場(chǎng)所顯著位置公示。臨時(shí)管理(lǐ)規約不得(de)侵害物(wù)業買受人(rén)的(de)合法權益。

　　市住房(fáng)和(hé)城(chéng)鄉建設主管部門應當制定并發布臨時(shí)管理(lǐ)規約的(de)示範文本。

　　第二十四條　前期物(wù)業服務合同期限屆滿前六個(gè)月(yuè)，街(jiē)道辦事處、鄉鎮人(rén)民政府應當組織業主成立業主大(dà)會，選舉産生業主委員(yuán)會或者組建物(wù)業管理(lǐ)委員(yuán)會，就物(wù)業管理(lǐ)事項進行表決。

　　第四章(zhāng)　業主、業主組織和(hé)物(wù)業管理(lǐ)委員(yuán)會

　　第一節　業主和(hé)業主大(dà)會

　　第二十五條　房(fáng)屋的(de)所有權人(rén)爲業主。

　　公房(fáng)尚未出售的(de)，産權單位是業主；已出售的(de)，購(gòu)房(fáng)人(rén)是業主。

　　本條例所稱業主還(hái)包括：　

　　(一)尚未登記取得(de)所有權，但是基于買賣、贈與、拆遷補償等旨在轉移所有權的(de)行爲已經合法占有建築物(wù)專有部分(fēn)的(de)單位或者個(gè)人(rén)；

　　(二)因人(rén)民法院、仲裁機構的(de)生效法律文書(shū)取得(de)建築物(wù)專有部分(fēn)所有權的(de)單位或者個(gè)人(rén)；

　　(三)因繼承取得(de)建築物(wù)專有部分(fēn)所有權的(de)個(gè)人(rén)；

　　(四)因合法建造取得(de)建築物(wù)專有部分(fēn)所有權的(de)單位或者個(gè)人(rén)；

　　(五)其他(tā)符合法律法規規定的(de)單位或者個(gè)人(rén)。

　　第二十六條　物(wù)業管理(lǐ)區(qū)域内的(de)以下(xià)部分(fēn)屬于業主共有：

　　(一)道路、綠地，但是屬于城(chéng)市公共道路、城(chéng)市公共綠地或者明(míng)示屬于私人(rén)所有的(de)除外；

　　(二)占用(yòng)業主共有的(de)道路或者其他(tā)場(chǎng)地用(yòng)于停放汽車的(de)車位；

　　(三)建築物(wù)的(de)基礎、承重結構、外牆、屋頂等基本結構部分(fēn)，通(tōng)道、樓梯、大(dà)堂等公共通(tōng)行部分(fēn)，消防、公共照(zhào)明(míng)等附屬設施、設備，避難層、架空層、設備層或者設備間等；

　　(四)物(wù)業服務用(yòng)房(fáng)和(hé)其他(tā)公共場(chǎng)所、共用(yòng)設施；

　　(五)法律法規規定或者房(fáng)屋買賣合同依法約定的(de)其他(tā)共有部分(fēn)。

　　第二十七條　業主在物(wù)業管理(lǐ)活動中，享有下(xià)列權利：

　　(一)自行管理(lǐ)物(wù)業；

　　(二)要求物(wù)業服務人(rén)按照(zhào)物(wù)業服務合同的(de)約定提供服務；

　　(三)提議(yì)召開業主大(dà)會，并就物(wù)業管理(lǐ)的(de)有關事項提出建議(yì)；

　　(四)提出制定和(hé)修改臨時(shí)管理(lǐ)規約、管理(lǐ)規約、業主大(dà)會議(yì)事規則的(de)建議(yì)；

　　(五)參加業主大(dà)會會議(yì)，行使投票(piào)權；

　　(六)選舉業主委員(yuán)會委員(yuán)，并享有被選舉權；

　　(七)監督業主大(dà)會籌備組、業主委員(yuán)會或者物(wù)業管理(lǐ)委員(yuán)會的(de)工作；

　　(八)監督物(wù)業服務人(rén)履行物(wù)業服務合同；

　　(九)對(duì)共用(yòng)部位、共用(yòng)設施設備和(hé)相關場(chǎng)地使用(yòng)享有知情權、監督權和(hé)收益權；

　　(十)監督專項維修資金的(de)管理(lǐ)和(hé)使用(yòng)；

　　(十一)法律法規規定的(de)其他(tā)權利。

　　業主行使權利不得(de)危及物(wù)業的(de)安全，不得(de)損害其他(tā)業主的(de)合法權益。

　　第二十八條　業主應當履行下(xià)列義務：

　　(一)遵守臨時(shí)管理(lǐ)規約、管理(lǐ)規約和(hé)業主大(dà)會議(yì)事規則；

　　(二)遵守物(wù)業管理(lǐ)區(qū)域内共用(yòng)部位和(hé)共用(yòng)設施設備的(de)使用(yòng)、公共秩序和(hé)環境衛生的(de)維護以及應對(duì)突發事件等方面的(de)制度要求；

　　(三)執行業主大(dà)會的(de)決定和(hé)業主大(dà)會授權業主委員(yuán)會或者物(wù)業管理(lǐ)委員(yuán)會作出的(de)決定；

　　(四)配合物(wù)業服務人(rén)實施物(wù)業管理(lǐ)；

　　(五)按照(zhào)國家和(hé)本市有關規定交納專項維修資金；

　　(六)按時(shí)足額交納物(wù)業費；

　　(七)履行房(fáng)屋安全使用(yòng)責任；

　　(八)按照(zhào)規定分(fēn)類投放生活垃圾；

　　(九)法律法規規定的(de)其他(tā)義務。

　　業主對(duì)建築物(wù)專有部分(fēn)以外的(de)共有部分(fēn)，享有權利，承擔義務；不得(de)以放棄權利不履行義務。

　　第二十九條　業主可(kě)以成立業主大(dà)會。業主大(dà)會由物(wù)業管理(lǐ)區(qū)域内全體業主組成，代表和(hé)維護物(wù)業管理(lǐ)區(qū)域内全體業主在物(wù)業管理(lǐ)活動中的(de)合法權益。

　　一個(gè)物(wù)業管理(lǐ)區(qū)域成立一個(gè)業主大(dà)會。

　　第三十條　一個(gè)物(wù)業管理(lǐ)區(qū)域内，已交付業主的(de)專有部分(fēn)達到建築物(wù)總面積百分(fēn)之五十以上的(de)，百分(fēn)之五以上的(de)業主、專有部分(fēn)占建築物(wù)總面積百分(fēn)之五以上的(de)業主或者建設單位均可(kě)以向街(jiē)道辦事處、鄉鎮人(rén)民政府提出成立業主大(dà)會的(de)申請，居民委員(yuán)會、村(cūn)民委員(yuán)會也(yě)可(kě)以組織達到前述條件的(de)業主或者建設單位提出成立業主大(dà)會的(de)申請。

　　第三十一條　街(jiē)道辦事處、鄉鎮人(rén)民政府應當在接到成立業主大(dà)會書(shū)面申請後三十日内，對(duì)提出申請的(de)業主身份和(hé)申請進行審核，對(duì)符合業主大(dà)會成立條件的(de)，指定居民委員(yuán)會、村(cūn)民委員(yuán)會工作人(rén)員(yuán)擔任籌備組組長(cháng)。

　　籌備組組長(cháng)應當于三十日内組織業主代表、建設單位、産權單位、街(jiē)道辦事處、鄉鎮人(rén)民政府、社區(qū)黨組織、居民委員(yuán)會、村(cūn)民委員(yuán)會代表召開首次籌備組會議(yì)，成立籌備組。　

　　籌備組中的(de)業主代表可(kě)以由業主自薦或者居民委員(yuán)會、村(cūn)民委員(yuán)會推薦産生，由街(jiē)道辦事處、鄉鎮人(rén)民政府确定；業主代表資格應當參照(zhào)适用(yòng)本條例第三十九條有關業主委員(yuán)會委員(yuán)候選人(rén)資格的(de)規定。

　　籌備組人(rén)數應當爲單數，其中業主代表人(rén)數不低于籌備組人(rén)數的(de)二分(fēn)之一。

　　籌備組成立七日内，籌備組組長(cháng)應當将籌備組成員(yuán)名單、分(fēn)工、聯系方式等在物(wù)業管理(lǐ)區(qū)域内顯著位置公示。

　　第三十二條　籌備組應當開展以下(xià)工作，并就其确定的(de)事項在首次業主大(dà)會會議(yì)召開十五日前在物(wù)業管理(lǐ)區(qū)域内顯著位置公示：

　　(一)确認業主身份、人(rén)數及所擁有的(de)專有部分(fēn)面積；

　　(二)制定首次業主大(dà)會會議(yì)召開方案；

　　(三)拟訂管理(lǐ)規約和(hé)業主大(dà)會議(yì)事規則草(cǎo)案；

　　(四)制定業主委員(yuán)會委員(yuán)候選人(rén)産生辦法，确定業主委員(yuán)會委員(yuán)候選人(rén)名單；

　　(五)制定業主委員(yuán)會選舉辦法；

　　(六)完成召開首次業主大(dà)會會議(yì)的(de)其他(tā)準備工作。

　　前款規定的(de)業主大(dà)會議(yì)事規則，至少應當包括業主大(dà)會的(de)議(yì)事方式、表決程序，業主委員(yuán)會的(de)組成、任期、罷免和(hé)遞補等事項，并不得(de)違反法律法規的(de)強制性規定。

　　業主對(duì)公示内容有異議(yì)的(de)，籌備組應當研究處理(lǐ)并在首次業主大(dà)會會議(yì)召開前作出答(dá)複。

　　籌備組應當自成立之日起六十日内，組織召開首次業主大(dà)會會議(yì)。

　　第三十三條　首次業主大(dà)會應當通(tōng)過管理(lǐ)規約、業主大(dà)會議(yì)事規則，選舉産生業主委員(yuán)會委員(yuán)和(hé)候補委員(yuán)。

　　第三十四條　業主大(dà)會依照(zhào)法律法規的(de)規定召開，決定下(xià)列事項：

　　(一)制定或者修改管理(lǐ)規約、業主大(dà)會議(yì)事規則；

　　(二)選舉或者更換業主委員(yuán)會委員(yuán)和(hé)候補委員(yuán)；

　　(三)确定或者調整物(wù)業服務方式、服務内容、服務标準和(hé)服務價格；

　　(四)選聘、解聘物(wù)業服務人(rén)或者不再接受事實服務；

　　(五)籌集、管理(lǐ)和(hé)使用(yòng)專項維修資金；

　　(六)申請改建、重建建築物(wù)及其附屬設施；

　　(七)決定共用(yòng)部分(fēn)的(de)經營方式，管理(lǐ)、使用(yòng)共用(yòng)部分(fēn)經營收益等共有資金；

　　(八)确定業主委員(yuán)會委員(yuán)津貼或者補助的(de)标準，對(duì)業主委員(yuán)會主任實施任期、離任經濟責任審計；

　　(九)改變或者撤銷業主委員(yuán)會作出的(de)與業主大(dà)會決定相抵觸的(de)決議(yì)；

　　(十)有關共有和(hé)共同管理(lǐ)權利的(de)其他(tā)重大(dà)物(wù)業管理(lǐ)事項。

　　業主委員(yuán)會應當就前款規定的(de)決定事項向業主大(dà)會提出討(tǎo)論方案。

　　第三十五條　業主大(dà)會會議(yì)分(fēn)爲定期會議(yì)和(hé)臨時(shí)會議(yì)。

　　業主大(dà)會定期會議(yì)應當按照(zhào)業主大(dà)會議(yì)事規則的(de)規定召開，每年至少召開一次。經百分(fēn)之二十以上業主提議(yì)，業主委員(yuán)會應當組織召開業主大(dà)會臨時(shí)會議(yì)。

　　業主大(dà)會會議(yì)可(kě)以采用(yòng)書(shū)面形式或者通(tōng)過互聯網方式召開；采用(yòng)互聯網方式表決的(de)，應當通(tōng)過市住房(fáng)和(hé)城(chéng)鄉建設主管部門建立的(de)電子投票(piào)系統進行。

　　召開業主大(dà)會會議(yì)的(de)，業主委員(yuán)會應當于會議(yì)召開十五日前通(tōng)知全體業主，将會議(yì)議(yì)題及其具體内容、時(shí)間、地點、方式等在物(wù)業管理(lǐ)區(qū)域内顯著位置公示，并報物(wù)業所在地的(de)居民委員(yuán)會、村(cūn)民委員(yuán)會。居民委員(yuán)會、村(cūn)民委員(yuán)會應當派代表列席會議(yì)。

　　業主大(dà)會會議(yì)不得(de)就已公示議(yì)題以外的(de)事項進行表決。

　　第三十六條　業主委員(yuán)會未按照(zhào)規定召集業主大(dà)會會議(yì)的(de)，業主可(kě)以請求物(wù)業所在地的(de)街(jiē)道辦事處、鄉鎮人(rén)民政府責令限期召集；逾期仍未召集的(de)，由物(wù)業所在地的(de)街(jiē)道辦事處、鄉鎮人(rén)民政府組織召集。

　　第三十七條　業主大(dà)會會議(yì)依法作出的(de)決定，對(duì)本物(wù)業管理(lǐ)區(qū)域内的(de)全體業主具有約束力。

　　業主大(dà)會會議(yì)的(de)決定應當自作出之日起三日内在物(wù)業管理(lǐ)區(qū)域内顯著位置公示。

　　物(wù)業使用(yòng)人(rén)應當依法遵守業主大(dà)會會議(yì)的(de)決定。物(wù)業使用(yòng)人(rén)，是指除業主以外合法占有、使用(yòng)物(wù)業的(de)單位或者個(gè)人(rén)，包括但是不限于物(wù)業的(de)承租人(rén)。

　　第三十八條　業主大(dà)會可(kě)以委托街(jiē)道辦事處、鄉鎮人(rén)民政府或者居民委員(yuán)會、村(cūn)民委員(yuán)會代爲保管業主大(dà)會印章(zhāng)；需要使用(yòng)業主大(dà)會印章(zhāng)的(de)，由業主委員(yuán)會向街(jiē)道辦事處、鄉鎮人(rén)民政府或者居民委員(yuán)會、村(cūn)民委員(yuán)會提出。

　　第二節　業主委員(yuán)會

　　第三十九條　業主委員(yuán)會由五人(rén)以上單數組成，具體人(rén)數根據本物(wù)業管理(lǐ)區(qū)域的(de)實際情況确定。戶數一百戶以下(xià)的(de)住宅小區(qū)，業主委員(yuán)會可(kě)以由三人(rén)組成。候補委員(yuán)人(rén)數按照(zhào)不超過業主委員(yuán)會委員(yuán)人(rén)數确定。

　　業主委員(yuán)會委員(yuán)、候補委員(yuán)應當爲本物(wù)業管理(lǐ)區(qū)域的(de)自然人(rén)業主或者單位業主授權的(de)自然人(rén)代表。

　　業主是自然人(rén)的(de)，應當符合下(xià)列條件：

　　(一)遵紀守法、熱(rè)心公益事業、責任心強、具有一定組織能力；

　　(二)具有完全民事行爲能力；

　　(三)符合業主委員(yuán)會委員(yuán)候選人(rén)産生辦法中關于居住期限的(de)要求；

　　(四)按時(shí)足額交納物(wù)業費、不存在欠繳專項維修資金及其他(tā)需要業主共同分(fēn)擔費用(yòng)的(de)情況；

　　(五)本人(rén)、配偶及其直系親屬與物(wù)業服務人(rén)無直接的(de)利益關系；

　　(六)未被列爲失信被執行人(rén)；

　　(七)未有本條例規定的(de)房(fáng)屋使用(yòng)禁止規定的(de)行爲；

　　(八)未有法律法規規定的(de)其他(tā)不宜擔任業主委員(yuán)會委員(yuán)的(de)情形。

　　第四十條　業主委員(yuán)會委員(yuán)候選人(rén)通(tōng)過下(xià)列方式産生：

　　(一)社區(qū)黨組織推薦；

　　(二)居民委員(yuán)會、村(cūn)民委員(yuán)會推薦；

　　(三)業主自薦或者聯名推薦。

　　籌備組根據業主委員(yuán)會委員(yuán)候選人(rén)産生辦法從按照(zhào)前款方式推薦的(de)人(rén)員(yuán)中确定業主委員(yuán)會委員(yuán)候選人(rén)名單，報社區(qū)黨組織。

　　社區(qū)黨組織引導和(hé)支持業主中的(de)黨員(yuán)積極參選業主委員(yuán)會委員(yuán)，通(tōng)過法定程序擔任業主委員(yuán)會委員(yuán)。

　　第四十一條　業主委員(yuán)會委員(yuán)實行任期制，每屆任期不超過五年，可(kě)以連選連任。

　　業主委員(yuán)會委員(yuán)具有同等表決權。　

　　任期内業主委員(yuán)會委員(yuán)出現空缺的(de)，由候補委員(yuán)遞補剩餘任期。具體遞補辦法由業主大(dà)會議(yì)事規則約定。

　　第四十二條　業主委員(yuán)會應當自選舉産生之日起七日内召開首次會議(yì)，在業主委員(yuán)會委員(yuán)中推選業主委員(yuán)會主任和(hé)副主任，并在推選完成之日起三日内，在物(wù)業管理(lǐ)區(qū)域内顯著位置公示業主委員(yuán)會主任、副主任和(hé)其他(tā)委員(yuán)的(de)名單。

　　第四十三條　業主委員(yuán)會應當自選舉産生之日起三十日内，持下(xià)列材料向物(wù)業所在地的(de)街(jiē)道辦事處、鄉鎮人(rén)民政府申請備案：

　　(一)首次業主大(dà)會會議(yì)記錄和(hé)會議(yì)決定；

　　(二)業主大(dà)會議(yì)事規則；

　　(三)管理(lǐ)規約；

　　(四)業主委員(yuán)會首次會議(yì)記錄和(hé)會議(yì)決定；

　　(五)業主委員(yuán)會委員(yuán)和(hé)候補委員(yuán)的(de)名單、基本情況。

　　街(jiē)道辦事處、鄉鎮人(rén)民政府對(duì)以上材料的(de)真實性、規範性進行核實，符合要求的(de)，五個(gè)工作日内予以備案，并出具業主大(dà)會、業主委員(yuán)會備案證明(míng)和(hé)印章(zhāng)刻制證明(míng)，解散籌備組。

　　業主委員(yuán)會可(kě)持備案證明(míng)和(hé)印章(zhāng)刻制證明(míng)向公安機關申請刻制業主大(dà)會印章(zhāng)和(hé)業主委員(yuán)會印章(zhāng)。

　　業主委員(yuán)會印章(zhāng)由業主委員(yuán)會保管，需要使用(yòng)業主委員(yuán)會印章(zhāng)的(de)，應當有業主委員(yuán)會過半數委員(yuán)簽字。

　　第四十四條　業主委員(yuán)會應當執行業主大(dà)會的(de)決定，接受業主大(dà)會和(hé)業主的(de)監督，并履行下(xià)列職責：

　　(一)召集業主大(dà)會會議(yì)，報告年度物(wù)業管理(lǐ)的(de)實施情況、業主委員(yuán)會履職情況；

　　(二)代表業主與業主大(dà)會選聘的(de)物(wù)業服務人(rén)簽訂物(wù)業服務合同，與解聘的(de)物(wù)業服務人(rén)進行交接；

　　(三)拟定共有部分(fēn)、共有資金使用(yòng)與管理(lǐ)辦法；

　　(四)監督專項維修資金的(de)使用(yòng)以及組織專項維修資金的(de)補建、再次籌集；

　　(五)及時(shí)了(le)解業主、物(wù)業使用(yòng)人(rén)的(de)意見和(hé)建議(yì)，督促業主交納物(wù)業費，監督物(wù)業服務人(rén)履行物(wù)業服務合同；

　　(六)監督管理(lǐ)規約的(de)實施，對(duì)業主、物(wù)業使用(yòng)人(rén)違反管理(lǐ)規約的(de)行爲進行制止；

　　(七)制作和(hé)保管會議(yì)記錄、共有部分(fēn)的(de)檔案、會計憑證和(hé)賬簿、财務報表等有關文件；

　　(八)定期向業主通(tōng)報工作情況，每半年公示業主委員(yuán)會委員(yuán)、候補委員(yuán)交納物(wù)業費、停車費情況；

　　(九)協調解決因物(wù)業使用(yòng)、維護和(hé)管理(lǐ)産生的(de)糾紛；

　　(十)在物(wù)業管理(lǐ)區(qū)域内配合行政執法機關開展執法工作；

　　(十一)配合、支持居民委員(yuán)會、村(cūn)民委員(yuán)會依法履行職責，并接受其指導和(hé)監督；

　　(十二)業主大(dà)會賦予的(de)其他(tā)職責。

　　業主委員(yuán)會不得(de)擅自決定本條例第三十四條第一款規定事項；業主大(dà)會不得(de)授權業主委員(yuán)會決定本條例第三十四條第一款規定事項。

　　第四十五條　業主委員(yuán)會會議(yì)分(fēn)爲定期會議(yì)和(hé)臨時(shí)會議(yì)。業主委員(yuán)會定期會議(yì)應當按照(zhào)業主大(dà)會議(yì)事規則的(de)規定召開，至少每兩個(gè)月(yuè)召開一次；經三分(fēn)之一以上業主委員(yuán)會委員(yuán)提議(yì)，業主委員(yuán)會應當召開臨時(shí)會議(yì)。

　　定期會議(yì)和(hé)臨時(shí)會議(yì)應當有過半數委員(yuán)參加，委員(yuán)不得(de)委托他(tā)人(rén)參會。

　　業主委員(yuán)會應當在會議(yì)召開五日前将會議(yì)議(yì)題告知物(wù)業所在地的(de)居民委員(yuán)會、村(cūn)民委員(yuán)會，并聽(tīng)取意見和(hé)建議(yì)。居民委員(yuán)會、村(cūn)民委員(yuán)會可(kě)以根據情況派代表參加。

　　業主委員(yuán)會确定的(de)事項應當經過半數委員(yuán)簽字同意。會議(yì)結束後三日内，業主委員(yuán)會應當将會議(yì)情況以及确定事項在物(wù)業管理(lǐ)區(qū)域内顯著位置公示。

　　業主委員(yuán)會主任、副主任無正當理(lǐ)由不召集業主委員(yuán)會會議(yì)的(de)，業主委員(yuán)會其他(tā)委員(yuán)或者業主可(kě)以請求物(wù)業所在地的(de)居民委員(yuán)會、村(cūn)民委員(yuán)會或者街(jiē)道辦事處、鄉鎮人(rén)民政府責令限期召集；逾期仍未召集的(de)，由物(wù)業所在地的(de)居民委員(yuán)會、村(cūn)民委員(yuán)會或者街(jiē)道辦事處、鄉鎮人(rén)民政府組織召集，并重新推選業主委員(yuán)會主任、副主任。

　　第四十六條　業主委員(yuán)會委員(yuán)有下(xià)列情形之一的(de)，委員(yuán)資格自情形發生之日起自然終止，由業主委員(yuán)會向業主公示，并提請業主大(dà)會确認：

　　(一)不再是本物(wù)業管理(lǐ)區(qū)域内業主；

　　(二)以書(shū)面形式向業主委員(yuán)會提出辭職；

　　(三)因健康等原因無法履行職責且未提出辭職。

　　業主委員(yuán)會委員(yuán)一年内累計缺席業主委員(yuán)會會議(yì)總次數一半以上，或者不再符合本條例第三十九條規定的(de)委員(yuán)條件的(de)，業主委員(yuán)會應當提請業主大(dà)會罷免其委員(yuán)資格；業主委員(yuán)會未提請的(de)，街(jiē)道辦事處、鄉鎮人(rén)民政府可(kě)以責令業主委員(yuán)會提請業主大(dà)會罷免有關委員(yuán)資格。在委員(yuán)資格被罷免前，業主委員(yuán)會應當停止該委員(yuán)履行職責，并向業主公示。

　　第四十七條　業主委員(yuán)會委員(yuán)、候補委員(yuán)不得(de)實施下(xià)列行爲：

　　(一)阻撓、妨礙業主大(dà)會行使職權或者不執行業主大(dà)會決定；

　　(二)虛構、篡改、隐匿、毀棄物(wù)業管理(lǐ)活動中形成的(de)文件資料；

　　(三)拒絕、拖延提供物(wù)業管理(lǐ)有關的(de)文件資料，妨礙業主委員(yuán)會換屆交接工作；

　　(四)擅自使用(yòng)業主大(dà)會、業主委員(yuán)會印章(zhāng)；

　　(五)違反業主大(dà)會議(yì)事規則或者未經業主大(dà)會授權與物(wù)業服務人(rén)簽訂、修改物(wù)業服務合同；

　　(六)将業主共有财産借給他(tā)人(rén)或者設定擔保等挪用(yòng)、侵占業主共有财産；

　　(七)與物(wù)業服務人(rén)有可(kě)能影(yǐng)響其公正履行職務的(de)經濟往來(lái)或者利益交換；

　　(八)洩露業主信息；

　　(九)侵害業主合法權益的(de)其他(tā)行爲。

　　業主委員(yuán)會委員(yuán)、候補委員(yuán)有前款規定的(de)第(一)項至第(五)項行爲的(de)，街(jiē)道辦事處、鄉鎮人(rén)民政府責令業主委員(yuán)會提請業主大(dà)會罷免有關委員(yuán)資格。在委員(yuán)資格被罷免前，業主委員(yuán)會應當停止該委員(yuán)履行職責，并向業主公示。

　　第四十八條　一個(gè)任期内，出現業主委員(yuán)會委員(yuán)經遞補人(rén)數仍不足總數的(de)二分(fēn)之一等無法正常履行職責的(de)情形，或者業主委員(yuán)會拒不履行職責的(de)，物(wù)業所在地的(de)居民委員(yuán)會、村(cūn)民委員(yuán)會或者街(jiē)道辦事處、鄉鎮人(rén)民政府應當組織召開業主大(dà)會臨時(shí)會議(yì)，重新選舉業主委員(yuán)會。

　　第四十九條　業主委員(yuán)會任期屆滿前六個(gè)月(yuè)，應當書(shū)面報告街(jiē)道辦事處、鄉鎮人(rén)民政府。街(jiē)道辦事處、鄉鎮人(rén)民政府應當在收到書(shū)面報告之日起六十日内組建換屆小組，并在業主委員(yuán)會任期屆滿前，由換屆小組組織召開業主大(dà)會會議(yì)選舉産生新一屆業主委員(yuán)會。業主委員(yuán)會未按規定提出申請的(de)，街(jiē)道辦事處、鄉鎮人(rén)民政府應當督促其履行職責。

　　街(jiē)道辦事處、鄉鎮人(rén)民政府也(yě)可(kě)以應業主書(shū)面要求組建換屆小組。

　　換屆小組依照(zhào)籌備組的(de)人(rén)員(yuán)構成組建。

　　第五十條　業主委員(yuán)會的(de)名稱、委員(yuán)、業主大(dà)會議(yì)事規則和(hé)管理(lǐ)規約發生變更的(de)，業主委員(yuán)會或者物(wù)業管理(lǐ)委員(yuán)會應當在三十日内向街(jiē)道辦事處、鄉鎮人(rén)民政府辦理(lǐ)變更備案手續。

　　因物(wù)業管理(lǐ)區(qū)域調整、房(fáng)屋滅失等客觀原因緻使業主大(dà)會、業主委員(yuán)會無法存續的(de)，街(jiē)道辦事處、鄉鎮人(rén)民政府應當辦理(lǐ)業主大(dà)會、業主委員(yuán)會注銷手續，并公告其印章(zhāng)作廢。

　　第五十一條　業主大(dà)會、業主委員(yuán)會應當依法履行職責。街(jiē)道辦事處、鄉鎮人(rén)民政府對(duì)業主大(dà)會、業主委員(yuán)會作出的(de)違反法律法規和(hé)規章(zhāng)的(de)決定，應當責令限期改正或者撤銷其決定，并通(tōng)告全體業主。

　　第三節　物(wù)業管理(lǐ)委員(yuán)會

　　第五十二條　街(jiē)道辦事處、鄉鎮人(rén)民政府負責組建物(wù)業管理(lǐ)委員(yuán)會。物(wù)業管理(lǐ)委員(yuán)會作爲臨時(shí)機構，依照(zhào)本條例承擔相關職責，組織業主共同決定物(wù)業管理(lǐ)事項，并推動符合條件的(de)物(wù)業管理(lǐ)區(qū)域成立業主大(dà)會、選舉産生業主委員(yuán)會。

　　第五十三條　有下(xià)列情形之一的(de)，可(kě)以組建物(wù)業管理(lǐ)委員(yuán)會：

　　(一)不具備成立業主大(dà)會條件；

　　(二)具備成立業主大(dà)會條件，但是确有困難未成立；

　　(三)業主大(dà)會成立後，未能選舉産生業主委員(yuán)會。

　　第五十四條　物(wù)業管理(lǐ)委員(yuán)會由居民委員(yuán)會、村(cūn)民委員(yuán)會、業主、物(wù)業使用(yòng)人(rén)代表等七人(rén)以上單數組成，其中業主代表不少于物(wù)業管理(lǐ)委員(yuán)會委員(yuán)人(rén)數的(de)二分(fēn)之一。

　　物(wù)業管理(lǐ)委員(yuán)會主任由居民委員(yuán)會、村(cūn)民委員(yuán)會代表擔任，副主任由居民委員(yuán)會、村(cūn)民委員(yuán)會指定一名業主代表擔任。物(wù)業管理(lǐ)委員(yuán)會委員(yuán)名單應當在物(wù)業管理(lǐ)區(qū)域内顯著位置公示。

　　第五十五條　成立業主大(dà)會但是尚未成立業主委員(yuán)會的(de)，物(wù)業管理(lǐ)委員(yuán)會自成立之日起三十日内，持下(xià)列材料向物(wù)業所在地的(de)街(jiē)道辦事處、鄉鎮人(rén)民政府申請備案：

　　(一)業主大(dà)會會議(yì)記錄和(hé)會議(yì)決定；

　　(二)業主大(dà)會議(yì)事規則；

　　(三)管理(lǐ)規約。

　　街(jiē)道辦事處、鄉鎮人(rén)民政府對(duì)以上材料進行核實，符合要求的(de)，五個(gè)工作日内予以備案，并出具業主大(dà)會備案證明(míng)和(hé)印章(zhāng)刻制證明(míng)。物(wù)業管理(lǐ)委員(yuán)會持業主大(dà)會備案證明(míng)和(hé)印章(zhāng)刻制證明(míng)向公安機關申請刻制業主大(dà)會印章(zhāng)，持街(jiē)道辦事處、鄉鎮人(rén)民政府出具的(de)成立證明(míng)申請刻制物(wù)業管理(lǐ)委員(yuán)會印章(zhāng)。

　　未成立業主大(dà)會的(de)，物(wù)業管理(lǐ)委員(yuán)會持街(jiē)道辦事處、鄉鎮人(rén)民政府出具的(de)成立證明(míng)申請刻制物(wù)業管理(lǐ)委員(yuán)會印章(zhāng)。

　　第五十六條　成立業主大(dà)會但是尚未成立業主委員(yuán)會的(de)，物(wù)業管理(lǐ)委員(yuán)會組織業主大(dà)會按照(zhào)本條例第三十四條的(de)規定履行職責，并組織執行業主大(dà)會的(de)決定。

　　未成立業主大(dà)會的(de)，物(wù)業管理(lǐ)委員(yuán)會組織業主行使本條例第三十四條和(hé)第四十四條規定的(de)業主大(dà)會和(hé)業主委員(yuán)會的(de)職責。

　　第五十七條　物(wù)業管理(lǐ)委員(yuán)會會議(yì)由主任或者由主任委托副主任召集和(hé)主持，三分(fēn)之一以上委員(yuán)提出召開物(wù)業管理(lǐ)委員(yuán)會會議(yì)的(de)，主任應當組織召開會議(yì)。

　　會議(yì)應當有過半數委員(yuán)且過半數業主代表委員(yuán)參加，業主代表委員(yuán)不能委托代理(lǐ)人(rén)參加會議(yì)。

　　物(wù)業管理(lǐ)委員(yuán)會按照(zhào)本條例第五十六條确定的(de)事項應當經過半數委員(yuán)簽字同意。會議(yì)結束後三日内，物(wù)業管理(lǐ)委員(yuán)會應當将會議(yì)情況以及确定事項在物(wù)業管理(lǐ)區(qū)域内顯著位置公示十個(gè)工作日。

　　第五十八條　物(wù)業管理(lǐ)委員(yuán)會的(de)任期一般不超過三年。期滿仍未推動成立業主大(dà)會、選舉産生業主委員(yuán)會的(de)，由街(jiē)道辦事處、鄉鎮人(rén)民政府重新組建物(wù)業管理(lǐ)委員(yuán)會。

　　第五十九條　已成立業主大(dà)會、選舉産生業主委員(yuán)會，并按照(zhào)本條例第四十三條規定備案的(de)，或者因物(wù)業管理(lǐ)區(qū)域調整、房(fáng)屋滅失等其他(tā)客觀原因緻使物(wù)業管理(lǐ)委員(yuán)會無法存續的(de)，街(jiē)道辦事處、鄉鎮人(rén)民政府應當在三十日内解散物(wù)業管理(lǐ)委員(yuán)會，并在物(wù)業管理(lǐ)區(qū)域内顯著位置公示。

　　第六十條　物(wù)業管理(lǐ)委員(yuán)會組建的(de)具體辦法，由市住房(fáng)和(hé)城(chéng)鄉建設主管部門制定。

　　第五章(zhāng)　物(wù)業服務

　　第六十一條　業主可(kě)以自行管理(lǐ)物(wù)業，也(yě)可(kě)以委托他(tā)人(rén)管理(lǐ)；委托物(wù)業服務企業提供物(wù)業服務的(de)，一個(gè)物(wù)業管理(lǐ)區(qū)域應當選定一個(gè)物(wù)業服務企業提供物(wù)業服務。

　　電梯、消防等具有專業技術要求的(de)設施設備的(de)維修和(hé)養護，應當由符合資質的(de)專業機構或者人(rén)員(yuán)實施。

　　第六十二條　接受委托提供物(wù)業服務的(de)企業應當具有獨立法人(rén)資格，擁有相應的(de)專業技術人(rén)員(yuán)，具備爲業主提供物(wù)業管理(lǐ)專業服務的(de)能力，有條件在物(wù)業管理(lǐ)區(qū)域設立獨立核算(suàn)的(de)服務機構。

　　第六十三條　業主委員(yuán)會或者物(wù)業管理(lǐ)委員(yuán)會應當代表業主與業主共同選聘的(de)物(wù)業服務人(rén)簽訂書(shū)面合同，就物(wù)業服務内容和(hé)标準、費用(yòng)、物(wù)業服務用(yòng)房(fáng)、合同期限、違約責任等内容進行約定。

　　業主與物(wù)業服務人(rén)對(duì)收費标準未能達成一緻意見的(de)，雙方可(kě)以委托專業評估機構評估；雙方對(duì)委托專業評估機構未能達成一緻意見的(de)，可(kě)以從區(qū)住房(fáng)和(hé)城(chéng)鄉建設或者房(fáng)屋主管部門确定的(de)專業評估機構目錄中随機選定。

　　物(wù)業服務合同簽訂或者變更之日起十五日内，物(wù)業服務人(rén)應當将物(wù)業服務合同報街(jiē)道辦事處、鄉鎮人(rén)民政府、區(qū)住房(fáng)和(hé)城(chéng)鄉建設或者房(fáng)屋主管部門備案。

　　市住房(fáng)和(hé)城(chéng)鄉建設主管部門應當會同有關部門、協會制定物(wù)業服務合同示範文本，并向社會公布。

　　第六十四條　業主共同決定由物(wù)業服務企業提供物(wù)業服務的(de)，可(kě)以授權業主委員(yuán)會或者物(wù)業管理(lǐ)委員(yuán)會進行招标，繼續聘用(yòng)原物(wù)業服務企業的(de)除外。

　　鼓勵業主通(tōng)過市住房(fáng)和(hé)城(chéng)鄉建設主管部門建立的(de)招投标平台選聘物(wù)業服務企業。

　　第六十五條　物(wù)業服務人(rén)應當按照(zhào)物(wù)業服務合同的(de)約定提供物(wù)業服務，并且遵守下(xià)列規定：

　　(一)提供物(wù)業服務符合國家和(hé)本市規定的(de)标準、規範；

　　(二)及時(shí)向業主、物(wù)業使用(yòng)人(rén)告知安全、合理(lǐ)使用(yòng)物(wù)業的(de)注意事項；

　　(三)定期聽(tīng)取業主的(de)意見和(hé)建議(yì)，接受業主監督，改進和(hé)完善服務；

　　(四)對(duì)違法建設、違規出租房(fáng)屋、私拉電線、占用(yòng)消防通(tōng)道等行爲進行勸阻、制止，勸阻、制止無效的(de)，及時(shí)報告行政執法機關；

　　(五)發現有安全風險隐患的(de)，及時(shí)設置警示标志，采取措施排除隐患或者向有關專業機構報告；

　　(六)對(duì)業主、物(wù)業使用(yòng)人(rén)違反臨時(shí)管理(lǐ)規約、管理(lǐ)規約的(de)行爲進行勸阻、制止，并及時(shí)報告業主委員(yuán)會或者物(wù)業管理(lǐ)委員(yuán)會；

　　(七)不得(de)洩露在物(wù)業服務活動中獲取的(de)業主信息；

　　(八)履行生活垃圾分(fēn)類管理(lǐ)責任人(rén)責任，指導、監督業主和(hé)物(wù)業使用(yòng)人(rén)進行生活垃圾分(fēn)類；

　　(九)配合街(jiē)道辦事處、鄉鎮人(rén)民政府、行政執法機關和(hé)居民委員(yuán)會、村(cūn)民委員(yuán)會做(zuò)好物(wù)業管理(lǐ)相關工作。

　　第六十六條　物(wù)業服務企業應當指派項目負責人(rén)。項目負責人(rén)應當在到崗之日起三日内到項目所在地的(de)居民委員(yuán)會、村(cūn)民委員(yuán)會報到，在居民委員(yuán)會、村(cūn)民委員(yuán)會的(de)監督、指導下(xià)參與社區(qū)治理(lǐ)工作。

　　第六十七條　區(qū)住房(fáng)和(hé)城(chéng)鄉建設或者房(fáng)屋主管部門、街(jiē)道辦事處、鄉鎮人(rén)民政府、居民委員(yuán)會、村(cūn)民委員(yuán)會可(kě)以根據物(wù)業服務标準和(hé)社區(qū)治理(lǐ)要求，委托專業評估機構對(duì)物(wù)業服務企業參與社區(qū)治理(lǐ)情況和(hé)共用(yòng)部分(fēn)管理(lǐ)狀況進行評估。

　　物(wù)業管理(lǐ)相關主體可(kě)以委托專業評估機構對(duì)物(wù)業承接和(hé)查驗、物(wù)業服務标準和(hé)費用(yòng)測算(suàn)、專項維修資金使用(yòng)方案、物(wù)業服務質量等進行評估。具體辦法由市住房(fáng)和(hé)城(chéng)鄉建設主管部門制定。

　　專業評估機構應當按照(zhào)本市相關規定提供專業服務，提供客觀、真實、準确的(de)評估報告。

　　第六十八條　市住房(fáng)和(hé)城(chéng)鄉建設主管部門應當根據物(wù)業服務合同履行、投訴處理(lǐ)和(hé)日常檢查等情況，對(duì)物(wù)業服務企業實施分(fēn)類監管，建立激勵和(hé)懲戒制度。具體辦法由市住房(fáng)和(hé)城(chéng)鄉建設主管部門制定。

　　第六十九條　物(wù)業服務人(rén)可(kě)以将物(wù)業服務合同中的(de)專項服務事項委托給專業服務企業，但是不得(de)将物(wù)業服務合同約定的(de)全部事項一并委托給第三方。

　　第七十條　物(wù)業服務人(rén)應當在物(wù)業管理(lǐ)區(qū)域内顯著位置設置公示欄，如實公示、及時(shí)更新下(xià)列信息，并且可(kě)以通(tōng)過互聯網方式告知全體業主：

　　(一)物(wù)業服務企業的(de)營業執照(zhào)、項目負責人(rén)的(de)基本情況、聯系方式以及物(wù)業服務投訴電話(huà)；

　　(二)物(wù)業服務内容和(hé)标準、收費标準和(hé)方式等；

　　(三)電梯、消防等具有專業技術要求的(de)設施設備的(de)日常維修保養單位名稱、資質、聯系方式、維保方案和(hé)應急處置方案等；

　　(四)上一年度物(wù)業服務合同履行及物(wù)業服務項目收支情況、本年度物(wù)業服務項目收支預算(suàn)；

　　(五)上一年度公共水(shuǐ)電費用(yòng)分(fēn)攤情況、物(wù)業費、公共收益收支與專項維修資金使用(yòng)情況；

　　(六)業主進行房(fáng)屋裝飾裝修活動的(de)情況；

　　(七)物(wù)業管理(lǐ)區(qū)域内車位、車庫的(de)出售和(hé)出租情況；

　　(八)其他(tā)應當公示的(de)信息。

　　業主對(duì)公示内容提出異議(yì)的(de)，物(wù)業服務人(rén)應當予以答(dá)複。

　　第七十一條　物(wù)業服務人(rén)應當建立、保存下(xià)列檔案和(hé)資料：

　　(一)小區(qū)共有部分(fēn)經營管理(lǐ)檔案；

　　(二)小區(qū)監控系統、電梯、水(shuǐ)泵、有限空間等共用(yòng)部位、共用(yòng)設施設備檔案及其管理(lǐ)、運行、維修、養護記錄；

　　(三)水(shuǐ)箱清洗記錄及水(shuǐ)箱水(shuǐ)質檢測報告；

　　(四)住宅裝飾裝修管理(lǐ)資料；

　　(五)業主名冊；

　　(六)簽訂的(de)供水(shuǐ)、供電、垃圾清運等書(shū)面協議(yì)；

　　(七)物(wù)業服務活動中形成的(de)與業主利益相關的(de)其他(tā)資料。

　　第七十二條　業主應當根據物(wù)業服務合同約定的(de)付費方式和(hé)标準，按時(shí)足額交納物(wù)業費。業主逾期不交納物(wù)業費的(de)，業主委員(yuán)會或者物(wù)業管理(lǐ)委員(yuán)會應當督促其交納；拒不交納的(de)，物(wù)業服務人(rén)可(kě)以依法提起訴訟或者申請仲裁。業主拒不執行人(rén)民法院生效法律文書(shū)的(de)，人(rén)民法院可(kě)以依法對(duì)業主作出限制消費令、納入失信被執行人(rén)名單。

　　采取酬金制交納物(wù)業費的(de)，物(wù)業服務企業應當與業主委員(yuán)會或者物(wù)業管理(lǐ)委員(yuán)會建立物(wù)業費和(hé)共用(yòng)部分(fēn)經營收益的(de)共管賬戶。業主委員(yuán)會或者物(wù)業管理(lǐ)委員(yuán)會可(kě)以委托第三方對(duì)物(wù)業服務收支情況進行審計。

　　第七十三條　物(wù)業服務收費實行市場(chǎng)調節價并适時(shí)調整。

　　市住房(fáng)和(hé)城(chéng)鄉建設主管部門應當發布住宅小區(qū)物(wù)業服務項目清單，明(míng)确物(wù)業服務内容和(hé)标準。物(wù)業管理(lǐ)行業協會應當監測并定期發布物(wù)業服務項目成本信息和(hé)計價規則，供業主和(hé)物(wù)業服務人(rén)在協商物(wù)業費時(shí)參考。

　　第七十四條　物(wù)業服務人(rén)利用(yòng)共用(yòng)部分(fēn)從事經營活動的(de)，應當将公共收益單獨列賬。

　　公共收益歸全體業主所有。專項維修資金餘額不足首期應籌集金額百分(fēn)之三十的(de)，百分(fēn)之五十以上的(de)公共收益金額應當優先用(yòng)于補充專項維修資金，剩餘部分(fēn)的(de)使用(yòng)由業主共同決定。　

　　第七十五條　物(wù)業服務合同期限屆滿前六個(gè)月(yuè)，業主委員(yuán)會或者物(wù)業管理(lǐ)委員(yuán)會應當組織業主共同決定續聘或者另聘物(wù)業服務人(rén)，并将決定書(shū)面告知原物(wù)業服務人(rén)。原物(wù)業服務人(rén)接受續聘的(de)，雙方應當在物(wù)業服務合同屆滿前重新簽訂物(wù)業服務合同。物(wù)業服務人(rén)不接受續聘的(de)，應當提前九十日書(shū)面告知業主委員(yuán)會或者物(wù)業管理(lǐ)委員(yuán)會。

　　物(wù)業服務合同期限屆滿、業主沒有共同作出續聘或者另聘物(wù)業服務人(rén)決定，物(wù)業服務人(rén)按照(zhào)原合同繼續提供服務的(de)，原合同權利義務延續。在合同權利義務延續期間，任何一方提出終止合同的(de)，應當提前六十日書(shū)面告知對(duì)方。

　　第七十六條　業主共同決定解聘物(wù)業服務人(rén)的(de)，物(wù)業服務人(rén)應當自接到通(tōng)知之日起三十日内履行下(xià)列交接義務，并且退出物(wù)業管理(lǐ)區(qū)域：

　　(一)移交物(wù)業共用(yòng)部分(fēn)；

　　(二)移交本條例第二十一條、第七十一條規定的(de)檔案和(hé)資料；

　　(三)結清預收、代收的(de)有關費用(yòng)；

　　(四)物(wù)業服務合同約定的(de)其他(tā)事項。

　　原物(wù)業服務人(rén)不得(de)以業主欠交物(wù)業費、對(duì)業主共同決定有異議(yì)等爲由拒絕辦理(lǐ)交接，不得(de)以任何理(lǐ)由阻撓新物(wù)業服務人(rén)進場(chǎng)服務。原物(wù)業服務人(rén)拒不移交有關資料或者财物(wù)的(de)，或者拒不退出物(wù)業管理(lǐ)區(qū)域的(de)，業主委員(yuán)會或者物(wù)業管理(lǐ)委員(yuán)會可(kě)以向街(jiē)道辦事處、鄉鎮人(rén)民政府、區(qū)住房(fáng)和(hé)城(chéng)鄉建設或者房(fáng)屋主管部門報告，并向轄區(qū)内公安機關請求協助，或者依法向人(rén)民法院提起訴訟，要求原物(wù)業服務人(rén)退出物(wù)業管理(lǐ)區(qū)域。物(wù)業所在地的(de)街(jiē)道辦事處、鄉鎮人(rén)民政府、區(qū)住房(fáng)和(hé)城(chéng)鄉建設或者房(fáng)屋主管部門應當加強對(duì)物(wù)業服務人(rén)交接工作的(de)監管。

　　原物(wù)業服務人(rén)應當在辦理(lǐ)交接至退出物(wù)業管理(lǐ)區(qū)域期間，維持正常的(de)物(wù)業管理(lǐ)秩序。

　　新物(wù)業服務人(rén)不得(de)強行接管物(wù)業，按照(zhào)約定承接物(wù)業時(shí)，應當對(duì)共用(yòng)部位、共用(yòng)設施設備進行查驗。

　　第七十七條　本市建立應急物(wù)業服務機制。物(wù)業管理(lǐ)區(qū)域突發失管狀态時(shí)，街(jiē)道辦事處、鄉鎮人(rén)民政府應當組織有關單位确定應急物(wù)業服務人(rén)，提供供水(shuǐ)、垃圾清運、電梯運行等維持業主基本生活服務事項的(de)應急服務。

　　提供應急物(wù)業服務的(de)，街(jiē)道辦事處、鄉鎮人(rén)民政府應當将服務内容、服務期限、服務費用(yòng)等相關内容在物(wù)業管理(lǐ)區(qū)域内顯著位置公示。應急物(wù)業服務期限不超過六個(gè)月(yuè)，費用(yòng)由全體業主承擔。

　　應急物(wù)業服務期間，街(jiē)道辦事處、鄉鎮人(rén)民政府應當組織業主共同決定選聘新物(wù)業服務人(rén)，協調新物(wù)業服務人(rén)和(hé)應急物(wù)業服務人(rén)做(zuò)好交接。

　　第六章(zhāng)　物(wù)業的(de)使用(yòng)和(hé)維護

　　第七十八條　業主、物(wù)業使用(yòng)人(rén)應當遵守法律法規和(hé)規章(zhāng)的(de)規定以及臨時(shí)管理(lǐ)規約、管理(lǐ)規約的(de)約定，按照(zhào)規劃用(yòng)途合理(lǐ)、安全使用(yòng)物(wù)業。

　　業主、物(wù)業使用(yòng)人(rén)、物(wù)業服務人(rén)等不得(de)實施下(xià)列行爲：

　　(一)損壞、擅自拆改建築物(wù)承重結構、主體結構；

　　(二)擅自利用(yòng)共用(yòng)部位、共用(yòng)設施設備進行經營；

　　(三)違法搭建建築物(wù)、構築物(wù)、障礙物(wù)或者私挖地下(xià)空間；

　　(四)違反國家規定，制造、儲存、使用(yòng)、處置爆炸性、毒害性、放射性、腐蝕性物(wù)質或者傳染病病原體等危險物(wù)質；

　　(五)違規私拉電線、電纜爲電動汽車、電動自行車、電動摩托車和(hé)電動三輪車等充電；

　　(六)擅自拆改供水(shuǐ)、排水(shuǐ)、再生水(shuǐ)等管線；

　　(七)從建築物(wù)中抛擲物(wù)品；

　　(八)制造超标噪音(yīn)；

　　(九)侵占綠地、毀壞綠化(huà)植物(wù)和(hé)綠化(huà)設施；

　　(十)擅自通(tōng)過設置地鎖、石墩、栅欄等障礙物(wù)和(hé)亂堆亂放雜(zá)物(wù)等方式，占用(yòng)、堵塞、封閉消防通(tōng)道、疏散通(tōng)道等共用(yòng)部位，或者損壞消防設施等共用(yòng)設施設備；

　　(十一)擅自改變物(wù)業規劃用(yòng)途；

　　(十二)違反規定飼養動物(wù)；

　　(十三)違反規定出租房(fáng)屋。

　　發生本條第二款規定行爲的(de)，利害關系人(rén)有權投訴、舉報，業主委員(yuán)會或者物(wù)業管理(lǐ)委員(yuán)會、物(wù)業服務人(rén)應當及時(shí)勸阻；勸阻無效的(de)，應當向街(jiē)道辦事處、鄉鎮人(rén)民政府或者行政執法機關報告。

　　第七十九條　業主、物(wù)業使用(yòng)人(rén)裝飾裝修房(fáng)屋的(de)，應當事先告知物(wù)業服務人(rén)，與物(wù)業服務人(rén)簽訂裝飾裝修服務協議(yì)，并配合其進行必要的(de)現場(chǎng)檢查。協議(yì)應當包括裝飾裝修工程的(de)禁止行爲、垃圾堆放和(hé)清運要求以及費用(yòng)、施工時(shí)間等内容。

　　業主、物(wù)業使用(yòng)人(rén)或者物(wù)業服務人(rén)應當将裝飾裝修的(de)時(shí)間、地點等情況在拟裝飾裝修的(de)物(wù)業樓内顯著位置公示。

　　物(wù)業服務人(rén)應當加強對(duì)裝飾裝修活動的(de)巡查和(hé)監督。業主或者物(wù)業使用(yòng)人(rén)未簽訂裝飾裝修服務協議(yì)或者違反相關規定及裝飾裝修服務協議(yì)的(de)，物(wù)業服務人(rén)應當及時(shí)勸阻；拒不改正的(de)，物(wù)業服務人(rén)應當及時(shí)向有關主管部門報告。

　　第八十條　物(wù)業管理(lǐ)區(qū)域内規劃用(yòng)于停放車輛的(de)車位、車庫，應當首先滿足業主的(de)需要。用(yòng)于出售的(de)，應當優先出售給本物(wù)業管理(lǐ)區(qū)域内的(de)業主；不出售或者尚未售出的(de)，應當提供給本物(wù)業管理(lǐ)區(qū)域内的(de)業主使用(yòng)。滿足業主需要後仍有空餘的(de)，可(kě)以臨時(shí)按月(yuè)出租給物(wù)業管理(lǐ)區(qū)域外的(de)其他(tā)人(rén)。

　　第八十一條　物(wù)業買受人(rén)應當遵守國家有關專項維修資金制度，按照(zhào)規定足額交納專項維修資金。

　　業主轉讓物(wù)業、辦理(lǐ)轉移登記後，轉讓物(wù)業的(de)專項維修資金餘額随物(wù)業一并轉讓，業主無權要求返還(hái)；因征收或者其他(tā)原因造成物(wù)業滅失的(de)，專項維修資金餘額歸業主所有。

　　已售公房(fáng)的(de)業主轉讓公房(fáng)前，應當按照(zhào)屆時(shí)适用(yòng)的(de)商品房(fáng)标準補足公房(fáng)的(de)專項維修資金；因繼承、贈予、執行生效法律文書(shū)而發生已售公房(fáng)産權人(rén)變更的(de)，繼承人(rén)、受贈人(rén)、受償人(rén)應當按照(zhào)屆時(shí)适用(yòng)的(de)商品房(fáng)标準補足專項維修資金。

　　第八十二條　國家實施專項維修資金制度之前的(de)未售公房(fáng)，沒有專項維修資金的(de)，産權單位應當按照(zhào)規定建立并足額交納專項維修資金。

　　國家實施專項維修資金制度之後出售的(de)公房(fáng)，業主和(hé)售房(fáng)單位應當按照(zhào)國家和(hé)本市規定的(de)比例交納專項維修資金；未按規定交納專項維修資金的(de)，業主和(hé)售房(fáng)單位應當足額補交，未足額補交的(de)，已出售的(de)公房(fáng)不得(de)再次轉讓。

　　第八十三條　專項維修資金餘額不足首期籌集金額百分(fēn)之三十的(de)，業主委員(yuán)會或者物(wù)業管理(lǐ)委員(yuán)會應當及時(shí)通(tōng)知、督促業主按照(zhào)屆時(shí)适用(yòng)的(de)标準補足專項維修資金。

　　業主申請不動産轉移登記或者抵押登記時(shí)，應當向不動産登記機構提供已足額交納專項維修資金的(de)相關憑證。

　　第八十四條　未選舉産生業主委員(yuán)會的(de)，專項維修資金由市住房(fáng)資金管理(lǐ)部門代管，存入銀行專用(yòng)賬戶。

　　選舉産生業主委員(yuán)會的(de)，業主大(dà)會可(kě)以決定自行管理(lǐ)專項維修資金，或者委托市住房(fáng)資金管理(lǐ)部門代管。業主大(dà)會決定自行管理(lǐ)的(de)，應當以自己名義設立專用(yòng)賬戶，區(qū)住房(fáng)和(hé)城(chéng)鄉建設或者房(fáng)屋主管部門應當監督、指導專項維修資金的(de)使用(yòng)管理(lǐ)。

　　業主大(dà)會可(kě)以委托具有資質的(de)中介機構對(duì)共有資金進行财務管理(lǐ)。業主大(dà)會或者業主委員(yuán)會自行管理(lǐ)共有資金的(de)，應當每季度公布一次自行管理(lǐ)賬目。

　　第八十五條　專項維修資金屬于業主共有，應當專項用(yòng)于共用(yòng)部位、共用(yòng)設施設備保修期滿後的(de)維修、更新和(hé)改造，不得(de)挪作他(tā)用(yòng)。

　　第八十六條　維修、更新和(hé)改造共用(yòng)部位、共用(yòng)設施設備，需要使用(yòng)專項維修資金的(de)，應當按照(zhào)下(xià)列規定分(fēn)攤：

　　(一)商品住宅之間或者商品住宅和(hé)非住宅之間共用(yòng)部位、共用(yòng)設施設備的(de)維修、更新和(hé)改造費用(yòng)，由相關業主按照(zhào)各自專有物(wù)業建築面積比例分(fēn)攤。

　　(二)售後公房(fáng)之間共用(yòng)部位、共用(yòng)設施設備的(de)維修、更新和(hé)改造費用(yòng)，由相關業主和(hé)售房(fáng)單位按照(zhào)所交存專項維修資金的(de)比例分(fēn)攤；其中，應當由業主承擔的(de)，再由相關業主按照(zhào)各自專有物(wù)業建築面積的(de)比例分(fēn)攤。

　　(三)售後公房(fáng)與商品房(fáng)住宅或者非住宅之間共用(yòng)部位、共用(yòng)設施設備的(de)維修、更新和(hé)改造費用(yòng)，先按照(zhào)建築面積比例分(fēn)攤到各相關物(wù)業，再按照(zhào)第(一)項、第(二)項的(de)規定比例分(fēn)攤。

　　共用(yòng)部位、共用(yòng)設施設備需要維修、更新和(hé)改造，但是沒有專項維修資金的(de)，維修、更新和(hé)改造費用(yòng)按照(zhào)前款的(de)規定由業主共同分(fēn)攤。

　　第八十七條　新開發建設項目，建設單位可(kě)以接受專業設施設備專業運營單位委托，按照(zhào)國家技術标準和(hé)專業技術規範建設物(wù)業管理(lǐ)區(qū)域内業主專有部分(fēn)以外的(de)水(shuǐ)、電、氣、熱(rè)以及通(tōng)訊等專業設施設備；經驗收合格，将專業設施設備及工程圖紙等資料交由專業運營單位承擔維修、養護和(hé)更新改造責任。

　　已入住項目，物(wù)業管理(lǐ)區(qū)域内業主專有部分(fēn)以外的(de)水(shuǐ)、電、氣、熱(rè)以及通(tōng)訊等專業設施設備發生故障、不能正常使用(yòng)的(de)，物(wù)業服務人(rén)應當立即報告相關專業運營單位；專業運營單位應當及時(shí)采取措施，排除故障。

　　專業運營單位對(duì)專業設施設備進行維修、養護和(hé)更新改造，進入物(wù)業管理(lǐ)區(qū)域的(de)，業主、物(wù)業使用(yòng)人(rén)和(hé)物(wù)業服務人(rén)應當予以配合，不得(de)以任何方式阻撓、妨礙其正常作業。

　　第八十八條　物(wù)業服務人(rén)應當對(duì)物(wù)業管理(lǐ)區(qū)域内的(de)電梯、消防設施等易于發生安全風險的(de)設施設備和(hé)部位加強日常巡查和(hé)定期養護；采取必要的(de)安全保障措施，防止建築物(wù)、構築物(wù)或者其他(tā)設施及其擱置物(wù)、懸挂物(wù)發生脫落、墜落。

　　排除安全風險隐患需要使用(yòng)專項維修資金的(de)，按照(zhào)本市相關規定辦理(lǐ)。

　　第八十九條　建築物(wù)專有部分(fēn)存在安全隐患，危及公共利益或者他(tā)人(rén)合法權益的(de)，相關業主應當及時(shí)采取修繕以及其他(tā)消除危險的(de)安全治理(lǐ)措施。

　　業主不履行維修養護義務的(de)，可(kě)以由物(wù)業服務人(rén)報經業主委員(yuán)會、物(wù)業管理(lǐ)委員(yuán)會同意，或者按照(zhào)臨時(shí)管理(lǐ)規約、管理(lǐ)規約的(de)約定，代爲維修養護或者采取應急防範措施，費用(yòng)由業主承擔。

　　經鑒定爲停止使用(yòng)、整體拆除的(de)危險房(fáng)屋的(de)，業主或者物(wù)業使用(yòng)人(rén)應當停止使用(yòng)，立即搬出；拒不搬出的(de)，區(qū)住房(fáng)和(hé)城(chéng)鄉建設或者房(fáng)屋主管部門應當書(shū)面責令業主或者物(wù)業使用(yòng)人(rén)搬出，情況緊急危及公共安全的(de)，區(qū)人(rén)民政府可(kě)以責成有關部門組織強制搬出，并妥善安置。

　　第七章(zhāng)　法律責任

　　第九十條　違反本條例第二十一條規定，建設單位不移交或者補齊資料的(de)，由區(qū)住房(fáng)和(hé)城(chéng)鄉建設或者房(fáng)屋主管部門責令限期改正；逾期不改的(de)，處五萬元以上十萬元以下(xià)的(de)罰款。

　　第九十一條　違反本條例第六十三條規定，物(wù)業服務人(rén)未按規定将物(wù)業服務合同報街(jiē)道辦事處、鄉鎮人(rén)民政府、區(qū)住房(fáng)和(hé)城(chéng)鄉建設或者房(fáng)屋主管部門備案的(de)，由街(jiē)道辦事處、鄉鎮人(rén)民政府責令限期改正，給予警告；逾期不改的(de)，處五千元以上一萬元以下(xià)的(de)罰款。

　　第九十二條　違反本條例第六十五條第(一)項至第(六)項規定，物(wù)業服務人(rén)提供服務未遵守相關規定的(de)，由區(qū)住房(fáng)和(hé)城(chéng)鄉建設或者房(fáng)屋主管部門給予警告，處五千元以上一萬元以下(xià)的(de)罰款；違反第(七)項規定，物(wù)業服務人(rén)洩露業主個(gè)人(rén)信息的(de)，由公安機關依法處理(lǐ)；違反第(八)項規定，物(wù)業服務人(rén)未履行生活垃圾分(fēn)類管理(lǐ)責任人(rén)責任的(de)，由城(chéng)市管理(lǐ)綜合行政執法部門依照(zhào)生活垃圾管理(lǐ)法律法規予以處理(lǐ)。

　　第九十三條　違反本條例第六十六條規定，物(wù)業服務企業項目負責人(rén)未按時(shí)報到的(de)，由街(jiē)道辦事處、鄉鎮人(rén)民政府責令限期改正；逾期不改的(de)，處五千元以上一萬元以下(xià)的(de)罰款。

　　第九十四條　違反本條例第七十條規定，物(wù)業服務人(rén)未按照(zhào)規定如實公示有關信息的(de)，由區(qū)住房(fáng)和(hé)城(chéng)鄉建設或者房(fáng)屋主管部門責令限期改正，給予警告；逾期不改的(de)，處一千元以上五千元以下(xià)的(de)罰款。

　　第九十五條　違反本條例第七十一條規定，物(wù)業服務人(rén)未建立、保存相關檔案和(hé)資料的(de)，由區(qū)住房(fáng)和(hé)城(chéng)鄉建設或者房(fáng)屋主管部門責令限期改正，處二萬元以上五萬元以下(xià)的(de)罰款。

　　第九十六條　違反本條例第七十四條規定，物(wù)業服務人(rén)挪用(yòng)、侵占公共收益的(de)，由區(qū)住房(fáng)和(hé)城(chéng)鄉建設或者房(fáng)屋主管部門責令退還(hái)，并處挪用(yòng)、侵占金額二倍以下(xià)的(de)罰款。

　　第九十七條　物(wù)業服務人(rén)違反本條例第七十六條第一款規定的(de)，由區(qū)住房(fáng)和(hé)城(chéng)鄉建設或者房(fáng)屋主管部門責令限期改正；逾期不改的(de)，對(duì)物(wù)業服務人(rén)予以通(tōng)報，對(duì)拒不移交有關資料或者财物(wù)的(de)，處一萬元以上十萬元以下(xià)的(de)罰款；拒不退出物(wù)業管理(lǐ)區(qū)域的(de)，自規定時(shí)間屆滿次日起處每日一萬元的(de)罰款。物(wù)業服務人(rén)有違反治安管理(lǐ)行爲的(de)，由公安機關依法給予治安管理(lǐ)處罰。

　　第九十八條　物(wù)業管理(lǐ)區(qū)域内有下(xià)列行爲之一的(de)，由有關主管部門按照(zhào)下(xià)列規定予以查處：

　　(一)違反本條例第七十八條第二款第(一)項規定的(de)，由區(qū)住房(fáng)和(hé)城(chéng)鄉建設或者房(fáng)屋主管部門責令限期改正，處五萬元以上十萬元以下(xià)的(de)罰款；

　　(二)違反本條例第七十八條第二款第(二)項規定的(de)，由區(qū)住房(fáng)和(hé)城(chéng)鄉建設或者房(fáng)屋主管部門責令限期改正，給予警告，對(duì)單位處五萬元以上二十萬元以下(xià)的(de)罰款；對(duì)個(gè)人(rén)處一千元以上一萬元以下(xià)的(de)罰款；有違法所得(de)的(de)，責令退還(hái)違法所得(de)；

　　(三)違反本條例第七十八條第二款第(三)項規定的(de)，由城(chéng)市管理(lǐ)綜合行政執法部門依照(zhào)城(chéng)鄉規劃法律法規給予責令拆除或者回填、罰款等處罰；

　　(四)違反本條例第七十八條第二款第(四)項規定的(de)，由公安機關依照(zhào)治安管理(lǐ)處罰法律法規予以處罰；

　　(五)違反本條例第七十八條第二款第(五)項規定的(de)，由消防救援機構責令改正，拒不改正的(de)，處五百元以上五千元以下(xià)的(de)罰款；

　　(六)違反本條例第七十八條第二款第(六)項規定的(de)，由水(shuǐ)主管部門責令限期改正，處一萬元以上三萬元以下(xià)的(de)罰款；

　　(七)違反本條例第七十八條第二款第(七)項規定的(de)，由公安機關給予警告，處五百元以上五千元以下(xià)的(de)罰款；

　　(八)違反本條例第七十八條第二款第(八)項規定的(de)，由公安機關責令改正，拒不改正的(de)，處二百元以上五百元以下(xià)的(de)罰款；

　　(九)違反本條例第七十八條第二款第(九)項規定的(de)，由城(chéng)市管理(lǐ)綜合行政執法部門責令改正，拒不改正的(de)，處五百元以上五千元以下(xià)的(de)罰款；

　　(十)違反本條例第七十八條第二款第(十)項規定，占用(yòng)、堵塞、封閉消防通(tōng)道、疏散通(tōng)道，或者損壞消防設施的(de)，由消防救援機構責令改正，對(duì)單位處五千元以上五萬元以下(xià)的(de)罰款，對(duì)個(gè)人(rén)處五百元的(de)罰款；占用(yòng)、堵塞、封閉其他(tā)共用(yòng)部位，或者損壞其他(tā)共用(yòng)設施設備的(de)，由城(chéng)市管理(lǐ)綜合行政執法部門責令改正，給予警告，對(duì)單位處二千元以上二萬元以下(xià)的(de)罰款，對(duì)個(gè)人(rén)處二百元以上五百元以下(xià)的(de)罰款；　

　　(十一)違反本條例第七十八條第二款第(十一)項規定的(de)，由規劃自然資源主管部門責令當事人(rén)限期改正、按照(zhào)實際使用(yòng)用(yòng)途類型應當繳納的(de)土地使用(yòng)權地價款數額的(de)二倍處以罰款；情節嚴重的(de)，依法無償收回土地使用(yòng)權；

　　(十二)違反本條例第七十八條第二款第(十二)項、第(十三)項規定的(de)，由公安機關依照(zhào)治安管理(lǐ)處罰法律法規予以處罰。

　　第九十九條　違反本條例第八十條規定，将車位、車庫提供給業主以外的(de)其他(tā)人(rén)的(de)，由區(qū)住房(fáng)和(hé)城(chéng)鄉建設或者房(fáng)屋主管部門責令限期改正，有違法出租所得(de)的(de)，責令退還(hái)違法所得(de)，按每個(gè)違法出租車位處五千元以上一萬元以下(xià)的(de)罰款；拒不改正的(de)，按每個(gè)違法出租車位處每月(yuè)二千元的(de)罰款。

　　第一百條　物(wù)業服務人(rén)違反本條例第八十八條第一款規定的(de)，由區(qū)住房(fáng)和(hé)城(chéng)鄉建設或者房(fáng)屋主管部門責令限期改正，處二萬元以上五萬元以下(xià)的(de)罰款。

　　第一百零一條　本條例規定退還(hái)的(de)違法所得(de)，應當用(yòng)于物(wù)業管理(lǐ)區(qū)域内共用(yòng)部位、共用(yòng)設施設備的(de)維修、養護，剩餘部分(fēn)按照(zhào)業主大(dà)會的(de)決定使用(yòng)。

　　第一百零二條　違反本條例規定，造成他(tā)人(rén)損失的(de)，依法承擔民事責任；構成違反治安管理(lǐ)行爲的(de)，依法給予治安管理(lǐ)處罰；構成犯罪的(de)，依法追究刑事責任。

　　第一百零三條　行政執法機關應當将物(wù)業管理(lǐ)相關主體受到行政處罰或者行政強制的(de)情況共享到本市的(de)公共信用(yòng)信息平台。行政機關根據本市關于公共信用(yòng)信息管理(lǐ)規定可(kě)以對(duì)其采取懲戒措施。

第八章(zhāng)　附　　則

　　第一百零四條　本條例自2020年5月(yuè)1日起施行。